Neubau sicherer einordnen

Zahlungsplan beim Neubaukauf: Wann welche Rate fällig wird.

Beim Bauträgerkauf wird der Kaufpreis regelmäßig nicht auf einmal gezahlt. Vertragliche Voraussetzungen, Sicherungen und der tatsächliche Baufortschritt müssen zusammenpassen.

8 konkrete PrüfpunkteStand 21. September 2026Quellen: BGB, MaBV und Bundesnotarkammer

Zahlung nach Baufortschritt

Eine Rechnung allein macht eine Rate nicht nachvollziehbar.

Ein Bauträgervertrag verbindet die Herstellung oder den Umbau eines Gebäudes mit der Übertragung des Grundstücks, Erbbaurechts oder Wohnungseigentums. Deshalb greifen besondere gesetzliche und vertragliche Sicherungen.

§ 3 MaBV nennt Voraussetzungen vor der Entgegennahme von Käufergeldern und Bauabschnitte für Teilzahlungen. Der konkrete notarielle Vertrag fasst diese Abschnitte in bis zu sieben Teilbeträge zusammen. Käufer sollten jede Anforderung mit Vertrag, Notarmitteilung und Bautenstand abgleichen.

01Vertrag und NotarmitteilungNicht allein aufgrund einer Rechnung zahlen. Prüfen Sie, ob der Vertrag wirksam ist und die im Vertrag vorgesehene notarielle Fälligkeitsmitteilung vorliegt.

02AuflassungsvormerkungDie Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch.

03Freistellung sichernNicht zu übernehmende Grundpfandrechte müssen nach den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen freigestellt werden können.

04Genehmigung und BaubeginnDie Baugenehmigung oder die gesetzlich vorgesehene Bestätigung zum zulässigen Baubeginn gehört zu den Voraussetzungen des § 3 MaBV.

05Bautenstand abgleichenDie angeforderte Rate muss zum vertraglichen Zahlungsplan und zum tatsächlich erreichten Bauabschnitt passen.

06Bezugsfertigkeit trennenBezugsfertigkeit, Besitzübergabe und vollständige Fertigstellung sind verschiedene Meilensteine und sollten nicht gleichgesetzt werden.

07Fünf Prozent SicherheitBei einem Verbrauchervertrag ist eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent vorgesehen.

08Offene Fragen vor ZahlungUnklare Fälligkeit, Abweichungen oder Mängel gehören vor der Überweisung zum Notar beziehungsweise in eine unabhängige rechtliche oder technische Prüfung.

Was die MaBV als Bauabschnitte nennt

Die gesetzliche Ratenstruktur nennt unter anderem den Beginn der Erdarbeiten, Rohbaufertigstellung, Dach, technische Rohinstallationen, Fenster, Innenputz, Estrich, Sanitärfliesen, Bezugsfertigkeit, Fassadenarbeiten und vollständige Fertigstellung. Diese Einzelwerte werden im Vertrag zu höchstens sieben Teilbeträgen zusammengefasst.

Eine Sicherheit von fünf Prozent für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel kann nach den Informationen der Bundesnotarkammer beispielsweise durch Bürgschaft oder Einbehalt umgesetzt werden. Sie ist keine pauschale Garantie gegen jedes Projektrisiko.

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Häufige Fragen zum Zahlungsplan

Wann darf ein Bauträger die erste Rate verlangen?

Erst wenn die vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. § 3 MaBV nennt unter anderem den wirksamen Vertrag, die notarielle Bestätigung, die Auflassungsvormerkung, die gesicherte Freistellung und die erforderliche Genehmigung beziehungsweise Bestätigung zum Baubeginn. Maßgeblich bleibt der konkrete notarielle Vertrag.

Muss der gesamte Kaufpreis vor Fertigstellung bezahlt werden?

Die MaBV sieht Teilzahlungen nach Baufortschritt vor. Der konkrete Vertrag fasst die gesetzlich genannten Bauabschnitte in bis zu sieben Teilbeträge zusammen.

Was bedeutet Bezugsfertigkeit?

Bezugsfertigkeit bedeutet nicht automatisch vollständige Fertigstellung. Nach der Bundesnotarkammer können zum Beispiel Fassaden oder Außenarbeiten noch ausstehen, obwohl die Wohnung bereits bewohnbar ist.

Ist die Fertigstellungssicherheit eine Insolvenzgarantie?

Nein. Die gesetzlich vorgesehene Sicherheit von fünf Prozent dient der rechtzeitigen Herstellung ohne wesentliche Mängel. Sie ersetzt keine Prüfung des Bauträgers, des Vertrages oder des tatsächlichen Baufortschritts.

Geprüfte Quellen

§ 3 Makler und Bauträgerverordnung
§ 650u BGB zum Bauträgervertrag
§ 650v BGB zu Abschlagszahlungen
Bundesnotarkammer zum Wohnungskauf

Quellen geprüft am 21. September 2026.

Hinweis: Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts, Steuer, Finanzierungs oder Bauberatung. Maßgeblich sind der konkrete notarielle Vertrag und die Prüfung des Einzelfalls.